Перепланировка хрущёвки 30 м² в Санкт-Петербурге: идеи и ограничения

На первый взгляд — что там сложного? Маленькая квартира, минимум стен, всё рядом. Но именно из-за этого перепланировка хрущёвки превращается в юридический и инженерный квест.

❗ Три причины, почему «мало метров» = «много ограничений»:

1. Почти каждая стена — критична

• В хрущёвках внутренние продольные стены часто несущие

• Нельзя просто снести перегородку, даже если она выглядит лёгкой — потребуется заключение конструктора

2. Газ — автоматический “тормоз” для идеи open space

• Если в квартире газовая плита, объединить кухню с жилой можно только через дверь

• Без изоляции проект не пропустят — ни МВК, ни ГЖИ

3. Технические условия устарели

• Хрущёвки строились по старым нормативам, без запаса на современные коммуникации

• Канализация и вентиляция не всегда выдерживают переносы стояков и мокрых зон

📌 Пример из практики
«Пытались перенести кухню в коридор — электроплита, несущих нет. Но под нами — жилая комната. Отказ. Даже не приняли проект на согласование.»
— из консультации НЦЛ, серия 1-511, Калининский район

💬 Что это значит для вас?
Любая идея вроде «вынести кухню», «объединить всё» или «сделать нишу»
→ должна пройти проверку на законность

Потому что:

• Можно сделать красиво

• Но придётся сносить, если придёт проверка

🎯 Что дальше?
Расскажем:

• какие ограничения накладывает ЖК РФ и ПИБ СПб на перепланировку в квартире 

• и где проходит та самая невидимая граница между возможным и запрещённым

«Мне же просто надо убрать стенку…» — вот фраза, после которой начинается длинный диалог с ПИБ.

В хрущёвках особенно строго следят за тремя зонами: несущими, влажными и газифицированными. Ниже — список того, что трогать нельзя (или почти никогда нельзя).

❌ Запрещено или практически невозможно следующее:

Не всё под запретом. Есть целый список изменений, которые можно делать в хрущёвке в СПб.

Без проекта можно поменять отделку стен, пола и окна. На остальное нужно разрешение МВК вашего района.

⚠️ Что важно помнить
Мокрые зоны (ванна, кухня) должны оставаться над такими же зонами у соседей снизу.

Отделка ≠ перепланировка, но любые изменения «конфигурации помещений» — это уже статья 25 ЖК РФ.

💡 Если сомневаетесь — не звоните в ПИБ, а сначала покажите план будущей перепланировки нашему специалисту
. Многие «разрешённые» изменения на деле могут нарушать норму по этажности, вентиляции или серии дома.

30 квадратных метров — это вызов. Но даже в хрущёвке можно получить больше уюта и воздуха, если грамотно перераспределить зоны. Ниже — реальные идеи из практики с пометками: можно / нельзя / возможно при условии.

Кухня-гостиная (электроплита)
Сценарий: убрать перегородку между кухней и комнатой, сделать единое пространство
✅ Возможно, если:
– У вас электроплита
– Перегородка — не несущая
– Нет «мокрой зоны» под жилыми у соседей снизу
❌ Нельзя при газе и без изоляции: только если есть дверь между зонами

Объединённый санузел
Сценарий: снести стену между ванной и туалетом, поставить душевую кабину. Также можно унитаз переместить в зону бывшей ванны – это переустройство. Перепланировка и переустройство квартир в СПб требует разработку проекта и его согласование. 

✅ МВК одобряет проект почти всегда, если:
– Не меняется расположение стояков

📌 После изменений необходимо сделать обновление поэтажного плана.

Спальня-ниша + гардероб
Сценарий: отгородить 6–8 м² под спальное место и сделать нишу-гардероб. Для однокомнатных квартир комната должна быть не менее 14 м2. СП 54. 13330. 2022. П. 5.11. 

✅ Возможно, если:
– Не трогаете несущие
– Зонирование делается мебелью или ГКЛ
– Не нарушена вентиляция
💡 Часто реализуемо без согласования

Перенос входа и расширение коридора
Сценарий: развернуть дверь в комнату, сделать коридор «проходным» с местом под шкаф
⚠️ Возможно при условии, что:
– Проём ≤ 90 см
– Стена — не несущая
– Не затронута вентиляция
📌 Часто делают «по факту», но стоит зафиксировать в техпаспорте

Студия open-space
Сценарий: снести всё, оставить только «мокрую зону», зонировать мебелью. 

Сделать это невозможно (от слова “совсем”). Так как в 1-комнатной квартире должна быть жилая комната. 

Советы из практики: как сделать “почти” открытое пространство
«Убрали стену между кухней и комнатой — электроплита, последний этаж. Всё прошло так как собственник выполнил важное условие: установил раздвижную перегородку по границе демонтируемой конструкции.»

— из практики НЦЛ, Калининский район

Хотите понять, можно ли реализовать вашу идею? Пройдитесь по этим 7 пунктам — это то, с чего мы начинаем любую консультацию в «НЦЛ».

✅ Мини-чек-лист для хрущёвки 30 м²

6 шагов от идеи до ЕГРН

1. Бесплатное заключение о возможности согласования
→ Анализируем ваш поэтажный план, серию дома, плиту, этаж.
→ Выдаём заключение — можно / нельзя, и какой путь согласования.

2. Сбор исходных документов
→ Запрашиваем техпаспорт, экспликацию, архивную поэтажку.
→ Если часть документов утеряна — получаем через ПИБ.

3. Проект перепланировки
→ Разрабатываем архитектурное решение: что сносится, что усиливается.
→ При необходимости — техобследование (особенно в домах до 1970 г.).

4. Согласование в ПИБ и МВК
→ Подаём заявление, прикладываем проект и заключение.
→ При необходимости подключаем ПетербургГаз, КГИОП.

5. Строительно-монтажные работы
→ После одобрения — проводим ремонт строго по проекту.
→ Всё фиксируется на фото, чтобы потом сдать.

6. Обмеры + регистрация в Росреестре
→ Заказываем кадастровый обмер, готовим технический план.
→ Подаём на внесение изменений в ЕГРН.

Каждый второй проект в хрущёвке получает замечания. Ниже — частые причины, по которым ПИБ или МВК СПб отклоняют перепланировки. И наши советы, как обойти эти подводные камни.

1. Кухня над жилым помещением
Хотели перенести кухню в коридор. Сосед снизу — жилая.
Итог: отказ. СП 54.13330.2022, п. 7.20 нарушен.
📌 Совет: всегда проверяйте этаж ниже — поэтажка покажет, можно или нельзя.

2. Проём в несущей стене больше 1300 мм
Хрущёвка, серия 1-528КП. Сделали проём на 1600 мм между кухней и комнатой.
Итог: отказ, даже с усилением. ПИБ ограничивает ширину.
📌 Совет: если нужно больше — ставьте двухпроёмную систему или делайте арку с подпоркой.

3. Студия с газовой плитой
Убрали перегородку между кухней и комнатой. Газ никто не трогал.
Итог: отказ — по нормам кухня должна быть изолирована.
📌 Совет: делайте распашную дверь или сдвижную перегородку. Иначе — нельзя.

4. Смена расположения “мокрой зоны”
Перенесли унитаз на место бывшей ванны. Стояки — те же.
Итог: отказ — нельзя менять местами приборы, даже внутри зоны.
📌 Совет: лучше адаптировать планировку под существующие стояки, не рисковать.

5. Нарушение вентиляции
Заложили часть шахты и перенесли вентиляционный короб.
Итог: отказ. Нарушение общей вентиляционной схемы МКД.
📌 Совет: вентиляцию не трогайте. Это «священная корова» всех старых домов.

💡 Универсальный совет
Перед проектом — диагностика. Лучше услышать «нельзя» от эксперта, чем от ПИБ после того, как стены уже снесены.

Старый фонд — это не просто маленькая площадь. Это газ, тонкие перекрытия, устаревшие схемы вентиляции. Поэтому перепланировка хрущёвки может стоить как «типовой случай» — а может обрасти доп. работами и согласованиями.

4-6 месяцев при типовой перепланировке. Если затрагивается фасад, газ, несущие — может быть дольше.

Базовая смета перепланировки хрущёвки 30 м²

Итого: от 95 000 ₽ — если без усиления
до 150–170 000 ₽ — если затронуты несущие, нужен расчёт, ПИБ делает запросы в архив

Что влияет на цену? (именно в хрущёвке)

Иногда всё складывается удачно: квартира на верхнем этаже, без несущих перегородок и с электроплитой. Вот пример, как мы провели перепланировку хрущёвки 30 м² — от замера до ЕГРН.

Исходные данные

• Хрущёвка, серия 1-511
• Площадь — 30,1 м²
• Последний этаж, электроплита
• Типовая планировка: узкий коридор, изолированная кухня 5,5 м², проходная комната

Что хотели сделать

• Убрать перегородку между кухней и комнатой → сделать кухню-гостиную
  Объединить ванную и туалет
  Развернуть дверь из коридора в комнату, встроить нишу‑гардероб

Что разрешили и как согласовали

• Подтвердили, что над квартирой нет «мокрой зоны»
• Перегородка — не несущая
• Газ отсутствует → можно объединить
• Установили раздвижную перегородку по границе демонтируемой.
• Стояки остались на месте
• Проект подготовлен за 10 дней, согласован в МВК за 3 недели
• 📄 Все изменения внесены в техпаспорт, зарегистрированы в Росреестре

Сроки и бюджет

• Срок «под ключ»: 2,5 месяца
• Стоимость проекта и согласования: 108 000 ₽
• Экономия клиента: ~30 000 ₽ (не потребовалось усиление или техзаключение)

Отзыв клиента
«Боялся, что затянется. Но всё прошло быстро. Спасибо, что предупредили про вентиляцию и не дали залезть в несущую — сам бы не заметил.»

Получите бесплатную консультацию