Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой в Санкт-Петербурге — как узаконить её в 2025 году

Перепланировка — это любое изменения в квартире, которое меняет её план или затрагивает коммуникаций. Даже небольшие переделки могут требовать согласования, и это важно понимать до начала ремонта или покупки жилья.

Перепланировка влияет на границы помещений, проёмы, стены или инженерные коммуникации. Например:
— объединение кухни с комнатой;
— расширение ванной за счёт коридора;
— снос или установка перегородок.

Зона риска – газ:
При объединении кухни с газовой плитой и жилой комнатой без установки плотной перегородки узаконить проект невозможно. Также под запретом — перенос газовых стояков и газового оборудования без согласования с Петербурггаз, уменьшение площади кухни или уменьшение вентиляционных каналов.

Переустройство — это перенос или изменение инженерных систем: установка душевой кабины вместо ванны, перенос радиатора, замена газовой плиты на электрическую и др.

С 1 апреля 2024 года в Жилищный кодекс РФ внесены изменения: теперь к перепланировке относится любое изменение площади или границ помещений, включая внутреннюю планировку — даже если фактический размер квартиры не изменился. 

Всё, что не совпадает с поэтажным планом ПИБ в Санкт-Петербурге (например, смещение перегородки, расширение проёма, объединение комнат), требует согласования через МВК вашего района СПб.

Когда важно, чтобы изменения были узаконены:
✔ При продаже или оформлении ипотеки
✔ Если пришла проверка Жилинспекции (например, по жалобе соседей — типичная история в СПб)
✔ Если в квартире живут арендаторы — при аварии или инциденте это может стать основанием для претензий
✔ Если вы планируете зарегистрировать жильцов (особенно детей).

Кейс из нашей практики:

Один из клиентов купил квартиру с неузаконенной перепланировкой, как он сам потом смеялся, “говорили же мне проверять документы”. Предыдущий хозяин снес перегородку между кухней и комнатой, где стояла газовая плита. При попытке узаконить выяснилось, что так делать нельзя, а банк отказал в ипотеке. Решение нашли через замену газовой плиты на электрическую и установку перегородки — ушло 6 месяцев, но без суда и без потерь в цене. Вывод — лучше всё проверить и узаконить сразу, чем потом бегать по инстанциям.

Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, вы автоматически берёте на себя ответственность за все нарушения в ней. Это не вопрос «повезёт — не повезёт», это закон РФ (ЖК РФ, ст. 29). 

По закону именно новый собственник несёт ответственность за незаконную перепланировку — даже если изменения выполнил предыдущий владелец. Если соседи пожалуются в УК или МВК, отвечать вам. 

Кейс из нашей практики:

Покупатель взял квартиру в брежневке, где прежний хозяин объединил кухню с комнатой и оставил газовую плиту. При продаже возникли проблемы с банком, а Жилинспекция выдала предписание: или ставьте перегородку, или возвращайте планировку. В итоге — лишние расходы и потерянные месяцы. Вывод: лучше сразу оценивать риски, а не надеяться на “авось”.

💬 Пояснения и комментарии (актуальность на 2025 год):

• Штрафы: Статья 7.21 КоАП РФ, дополнительно — региональное законодательство СПб и нормы КГИОП.
• Судебное согласование: применяется, если МВК отказала, но проект безопасен и есть техническая экспертиза. 
• Обязательство вернуть “как было”. Если перепланировка затрагивает несущие конструкции или создаёт угрозу безопасности, владельца обяжут возвращать квартиру в исходное состояние.
• Изъятие и торги: редкая, но предусмотренная ЖК РФ мера (например, при угрозе жизни и здоровью соседей).
• Ипотека и сделки: банки СПб (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и др.) требуют чистый техпаспорт; сделки часто срываются без согласованной перепланировки.

Если перепланировку не узаконить, изменения придётся убирать и возвращать планировку квартиры в исходное состояние. Если этого не сделать, МВК может подать в суд, а суд — продать квартиру с торгов, и передав вам деньги за вычетом расходов на приведение жилья в порядок.

Вернуть всё “как было” — реально. 

Процесс аналогичен узакониванию перепланировки квартиры.

• 🛠 Сами: ищете проектную организацию с выпиской СРО, заказываете проект. В нём должны быть учтены строительные нормы (СП 54.13330.2016), конструкция дома, демонтаж перегородок, восстановление стен, возвращение сантехники и вентиляции.
• 🤝 С нами: подготовим проект “под ключ” по нормам ЖК РФ и Постановлениям администрации СПб и согласуем его с МВК. Гарантия результата в договоре.

Важно: без подрядчиков не обойтись — проект должен быть от компании с СРО проектировщиков и с опытом успешного узаконивания перепланировок.

Согласование проекта в государственных инстанциях

• Сами: собираете пакет:
  — заявление (ЖК РФ, ст. 26);
  — проект;
  — правоустанавливающие документы;
  — техпаспорт;
  — согласие всех собственников;
  — заключение КГИОП (если памятник).
  Подаёте через МФЦ, портал Госуслуг или напрямую в районную МВК.
• 🤝 С нами: готовим полный пакет, подаём в МВК, решаем вопросы с Роспотребнадзором, пожарной службой, ПетербургГазом, Ленэнерго.

📌 Важно: МВК — главный орган, который решает судьбу перепланировки. Без опыта здесь можно потерять месяцы.

Проведение строительных работ

• Нанимаете подрядчиков, объясняете, что вернуть, следите за работами.
• Срок на ремонт определяет МВК. Обычно он составляет 6-12 месяцев. 
• Работы важно будет выполнить в отведенное вам время, чтобы квартиру снова ввели в эксплуатацию. Если сроки нарушить, процесс согласования придётся повторить заново

Кадастровый обмер и новый техплан 

• 🛠 Сами: вызываете кадастрового инженера, заказываете новый техплан. Кадастровый инженер должен быть с действующей аттестацией.
• 🤝 С нами: сами организуем обмеры, оформляем техплан, проверяем данные.

Приёмка работ и оформление документов

• 🛠 Сами: уведомляете администрацию или МВК, организуете комиссию, оплачиваете госпошлину.
• 🤝 С нами: сопровождаем комиссию, готовим акт, подаём на регистрацию изменений.

Внесение изменений в ЕГРН

• 🛠 Сами: подаёте документы в МФЦ или через Госуслуги.
• 🤝 С нами: оформляем изменения и получаем за вас готовую выписку. Доставляем полный пакет документов домой или в офис.

Легализация перепланировки — это не просто формальность, а шаг, который защитит ваши интересы, добавит квартире стоимости и убережёт от проблем с законом, банками и соседями. Чем раньше вы решите этот вопрос, тем проще и дешевле это будет.

Если у вас квартира с неузаконенной перепланировкой — или вы только планируете покупку, — команда ООО “НЦЛ” поможет пройти этот путь спокойно и без лишних хлопот. Мы разберёмся в вашей ситуации, подготовим проект и согласуем его с госорганами.

📞 Одна консультация
– и вы понимаете, что можно узаконить и сколько это будет стоить. Обращайтесь — мы поможем превратить сложное дело в простое решение.

Как говорят клиенты:
«Сами начали — потом всё равно пошли к специалистам.»

Обращение к профессионалам:

• ускоряет процесс;
• снижает расходы на переделки;
• гарантирует принятие проекта с первого раза (при условии, что проект от компании – члена СРО проектировщиков).

Согласование перепланировки квартиры в Петербурге — это всегда баланс между желаниями, нормами и реальностью. Чем раньше подключить экспертов, тем меньше рисков, затрат и нервов.

Хотите точный расчёт под вашу квартиру?

📞 Оставьте заявку
— мы вам перезвоним и бесплатно рассчитаем стоимость согласования перепланировки вашей квартиры. Мы поможем узаконить всё без рисков.