Допустимые изменения и перепланировка квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге: что можно, а что нельзя в 2025 году

Свободная планировка в квартире часто звучит как приглашение к творчеству: нет стен — значит, можно строить, как хочется. И действительно, в новостройке многое можно спроектировать под себя. Но есть нюанс: даже если перегородки физически не возведены, на техническом плане они уже существуют — и любое отклонение от них считается перепланировкой.

🧱 Что такое «свободная» на самом деле
Юридически понятия «свободная планировка» не существует. При передаче квартиры застройщик оформляет архитектурно-строительный план, где всё уже обозначено: мокрые зоны, предполагаемые перегородки, проёмы. Эти данные проходят экспертизу и становятся основой техпаспорта.

Если вы решите поменять конфигурацию комнат, расширить санузел за счёт коридора или поставить стену «не по плану», это уже перепланировка, требующая согласования.

💬 Пример из практики

«Формально, даже если вы не пользуетесь газом активно, наличие плиты обязывает иметь изолированное помещение кухни. Современное решение – раздвижная перегородка от пола до потолка, которое обычно проходит согласование», — объясняет архитектор проекта из кейса по газовым квартирам .

📎 Зачем это знать
Если проигнорировать техплан и строить «по наитию», можно получить отказ при приёмке, штраф, проблемы при продаже или сложности с банком (особенно в ипотечных квартирах). Поэтому важно понимать: свобода перепланировки в новостройке есть — но в рамках проекта и с учётом нормативов.

➡️ В следующем разделе разберём, что именно можно менять в 2025 году — с согласованием и без. Это поможет спланировать ремонт без лишней бюрократии.

Перепланировка в новостройке — не запретная тема. В Санкт-Петербурге в 2025 году действуют чёткие правила, что именно считается допустимым изменением, а что потребует согласования. Ниже — список, который поможет понять, с чего можно начать ремонт сразу, а где придётся подготовить проект и подать документы.

2.1. Работы, требующие согласования

Следующие изменения можно реализовать, но только при условии утверждённого проекта и официального согласования:

• Объединение санузла и ванной комнаты
• Расширение «мокрых зон» за счёт коридора или кладовой
• Перенос или устройство новых проёмов в ненесущих стенах
• Установка перегородок, не совпадающих с техпланом
• Возведение новых стен в «свободной» планировке
• Устройство бетонной стяжки
• Установка электрического тёплого пола (при условии ЖБИ-перекрытий)
• Замена ванны на душевую кабину (на том же месте) требует согласования, т.к. это переустройство
• Перенос сантехники за пределы изначальной зоны
• Любые работы в ипотечной квартире (только после согласия банка)

🛠️ Из клиентской практики:
«Проект разработали за 2 недели — мы объединяли санузел и устанавливали перегородки в квартире со свободной планировкой. Без проекта не принимали ни в МФЦ, ни в БТИ».

2.2. Работы без согласования

А вот что можно делать без лишней бюрократии — сразу после получения ключей:

• Поклейка обоев, покраска стен, укладка ламината
• Замена сантехники в пределах старого места
• Остекление балконов (если не меняется фасад) при условии имеющейся единой концепции остекления) 
• Замена дверей и окон (без изменения размеров проёмов)
• Установка мебели, встроенных шкафов
• Замена электропроводки в пределах своей квартиры (без штробления несущих стен)

📌 Важно: даже если работы не требуют согласования, они не должны нарушать конструктив или инженерные системы дома. Например, перекрывать вентиляцию — нельзя.

Соблюдение этих границ поможет вам узаконить перепланировку быстро и без лишних трат.

➡️ Далее поговорим о запретах — что трогать точно нельзя и какие ошибки обходятся дороже всего.

Некоторые изменения в новостройке не просто требуют согласования — они запрещены. Причина проста: безопасность дома, соседей и самих жильцов. Даже если в проекте всё красиво и логично, нарушение этих правил может обернуться штрафами, срывом ипотеки или отказом в регистрации перепланировки.

Что категорически запрещено в 2025 году

• Разрушение или ослабление несущих стен, колонн, плит перекрытия
• Объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлена газовая плита
• Перенос санузла или кухни над жилыми комнатами соседей
• Объединение балкона или лоджии с комнатой с демонтажем оконно-дверного блока
• Прокладка инженерных коммуникаций через смежные жилые помещения
• Установка тёплого пола, подключённого к центральному отоплению
• Перекрытие или демонтаж вентиляционных каналов
• Включение балконов и террас в общую площадь квартиры
• Самовольное присоединение части общедомового коридора к квартире

Типовые ошибки, которые «вылетают боком»

1. Ремонт начат до согласования
   Собственники спешат делать ремонт «пока строители на объекте», а в итоге приходится всё переделывать под проект. Сроки затягиваются, бюджет увеличивается.
2. Нарушение зон «мокрое-жилое»
   Расширение кухни или санузла над спальней нижнего соседа — частый повод для отказа в согласовании. Даже если работа сделана «красиво».
3. Работа без разрешения в ипотечной квартире

«Согласовали всё, а банк не дал добро — и получили отказ. Хотя страховая была за. Без одобрения кредитора любую переделку могут признать нарушением условий договора», — отзыв клиента на banki.ru.

4. Демонтаж «по наитию»
   Не всегда очевидно, где несущая стена, а где просто перегородка. Ошибка в определении может стоить статуса квартиры вообще.

Нарушения не только блокируют регистрацию квартиры, но и влияют на её стоимость при продаже — дисконт до 10 % и отказ банков в ипотеке почти гарантированы.

Если ваши планы на ремонт выходят за рамки «поклеить обои» — скорее всего, понадобится официальное согласование перепланировки. Особенно это актуально для новостроек: в 2025 году в Санкт-Петербурге даже перегородки в квартирах со «свободной планировкой» считаются частью проекта. Ниже — понятный маршрут от идеи до официального акта.

Как согласовать перепланировку — коротко по этапам

1. Бесплатный анализ объекта
   — проверка по плану: можно ли узаконить перепланировку
2. Заключение договора
   — фиксируем объём работ, сроки и гарантии
3. Сбор исходной информации
   — техпаспорт, планы этажей выше/ниже, акты, справки
4. Разработка проектной документации
   — поэтажные планы, разделы АР, ВК, ПЗ, конструктив, инженерка
5. Согласование проекта в госинстанциях
   — ГАСН, ОГПН, КГИОП, КГА, Роспотребнадзор
6. Получение разрешения от МВК
   — официальный документ на проведение перепланировки
7. Строительные работы по проекту
   — подряд с лицензией + акты скрытых работ
8. Кадастровый обмер помещения
   — фиксация изменений: новая площадь, новые границы
9. Акт приёмки от администрации
   — финальный осмотр МВК и разрешение на ввод
10. Технический план помещения
    — подготовка плана для Росреестра
11. Регистрация изменений в ЕГРН
    — подача в МФЦ или через Госуслуги

Получение выписки с новой планировкой
— финальный документ с официальным обновлённым статусом

Перепланировка в новостройке — это не один универсальный сценарий. Подход зависит от стадии ремонта и юридического статуса квартиры. Ниже — три ситуации, где особенно важно не ошибиться: пустая квартира, черновая отделка и ипотека.

🏗 Квартира без отделки

Такие объекты часто воспринимаются как «чистый лист». Но даже если в помещении нет ни стен, ни пола, есть проектная документация от застройщика. Она прошла экспертизу, и любая попытка изменить её без согласования — уже нарушение.

Что важно:

• До начала ремонта нужно получить технический паспорт
• Перегородки по‑своему строить можно только с согласованным проектом
• Монтаж полов, сантехники и коммуникаций допускается после одобрения

💬 Из кейса:
«Если квартира “голая”, сначала нужен архитектурно-строительный план от застройщика — без него ПИБ не выдаст техпаспорт, а без техпаспорта не подать на согласование».

🧱 Черновая или предчистовая отделка

Кажется, что можно сразу делать ремонт — но есть нюанс. В черновом варианте часто уже зафиксированы перегородки, проёмы, вентиляция и мокрые зоны. Их перенос = перепланировка.

Что делать:

• Уточнить, соответствует ли текущая планировка техпаспорту
• Если нет — заказать проект и пройти согласование
• Согласовать до начала работ, а не по факту

🏦 Ипотека: всё через банк

Если квартира куплена в ипотеку, любые действия с планировкой нужно предварительно согласовать с банком. Это обязательное требование: вы не единственный собственник, и банк может отклонить ваш проект.

Что важно:

• Без одобрения банка Жилищная инспекция может не принять документы
• Несогласованная перепланировка может нарушить ипотечный договор
• В худшем случае — требование досрочного погашения кредита

💬 Из судебной практики:
«Даже при наличии всех согласований от госорганов, без согласия банка клиент получил отказ. Страховая была “за”, но ипотека — жёсткое условие».

➡️ В следующем разделе — ответы на самые частые вопросы: от «можно ли без права собственности» до «что делать, если уже сделали ремонт».

Вот ответы на самые частые вопросы, которые задают собственники новостроек, дизайнеры и прорабы. Коротко, без «юридического тумана» — только суть.

❓ Нужно ли согласовывать перепланировку в квартире со свободной планировкой?
Да. Понятие «свободной планировки» юридически не закреплено. На плане от застройщика перегородки уже есть — любое отклонение от них считается перепланировкой и требует согласования.

❓ Можно ли согласовать перепланировку до получения права собственности?
Нет. Все действия по согласованию перепланировки, производятся на основании подтверждения права собственности (выписка из ЕГРН).  

❓ Что делать, если техпаспорта ещё нет?
Нужно заказать его в БТИ. Если застройщик не передал данные, можно инициировать первичную инвентаризацию. Это стандартная процедура.

❓ Можно ли объединить кухню с комнатой в новостройке?
Можно — если на кухне электрическая плита. Если газовая, обязательна изолированная кухня. Раздвижная перегородка от пола до потолка — допустимое решение, которое обычно проходит согласование.

❓ Можно ли объединить комнату с балконом или лоджией?
Нет. Снос оконно-дверного блока и подключение балкона к отоплению запрещены. Балкон не включается в общую площадь квартиры — это правило с 2025 года.

❓ Обязательно ли согласие банка, если квартира в ипотеке?
Да. Сначала получаем одобрение на проведение перепланировки в банке, только после этого проект подается в Госорганы. 

❓ Что будет, если начать перепланировку без согласования?
Может быть назначен штраф, а также предписание вернуть квартиру в исходное состояние. При продаже такую квартиру оценят ниже, а банк может не одобрить ипотеку покупателю.

❓ Можно ли узаконить уже выполненную перепланировку?
Да, если она не нарушает нормы. Нужно получить техническое заключение от проектной организации с допуском СРО. Но это сложнее и дороже, чем согласовать заранее.

Перепланировка в новостройке — это не про запреты, а про порядок. В 2025 году в Санкт-Петербурге можно реализовать почти любую идею, если учитывать технические ограничения и действовать в рамках согласованного проекта.

🔑 Главное, что стоит запомнить

• Свободная планировка ≠ свободное строительство — перегородки есть в техплане, и любые отклонения от них нужно согласовывать
• Допустимые изменения есть — но часть из них требует проекта и официального разрешения
• Газ, мокрые зоны и балконы — зоны повышенного контроля
• Ипотека = согласие банка обязательно — без него можно потерять объект или деньги
• Согласование не страшное — если знать шаги и не затягивать

✅ Чек-лист: что проверить перед началом ремонта

•  Получили технический паспорт из БТИ
•  Запросили архитектурно-строительный план у застройщика (если нужно)
•  Сравнили фактическую планировку с техпланом
•  Уточнили статус стен: несущие или нет
•  Получили согласие банка (если ипотека)
•  Заказали проект перепланировки у компании с допуском СРО
•  Проверили, нужно ли проходить МВК
•  Знаем, какие работы можно начинать без согласования

Чтобы не запутаться в цифрах и сроках, вы можете воспользоваться калькулятором согласования перепланировки  — он покажет стоимость и шаги под вашу задачу.