Что такое проект перепланировки, кто его разрабатывает и сколько он стоит в Санкт-Петербурге?

Проект перепланировки — это официальный пакет документов, который описывает планируемые изменения в квартире или нежилом помещении. Он включает чертежи, пояснения и расчёты, которые показывают, что перепланировка безопасна, соответствует нормам и не нарушает права соседей.

Без проекта нельзя согласовать даже небольшие изменения. Например, снос перегородки, объединение санузла, перенос кухни в жилую комнату или установка дополнительных перегородок — всё это требует согласования через проект. Особенно важно это для квартир в домах с газом или в старом фонде, где любые работы — зона повышенного риска.

Проект выполняет несколько функций:
✅ фиксирует будущую планировку
✅ показывает, как изменятся конструкции и коммуникации
✅ определяет, как провести изменения в квартире и сохранить безопасность всего многоквартирного дома

Готовый проект подаётся в МВК (межведомственную комиссию), где его проверяют и дают заключение. Если нарушений нет, выдают разрешение на перепланировку.

Проект перепланировки — это не просто «картинка плана», а комплексный документ, который включает:

• Раздел АР (архитектурные решения) — показывает, как будет выглядеть квартира после изменений: перегородки, двери, проёмы, окна. Без этого раздела невозможно понять, что именно меняется.
• Раздел ВК (водоснабжение и канализация) — описывает перенос или подключение сантехнического оборудования. Например, если вы переносите кухню или объединяете санузел, без этого раздела нельзя оценить безопасность.
• Раздел КР (конструктивные решения) — расчёты по несущим и ограждающим конструкциям. Это критично, если затрагиваются несущие стены или пилоны.
• Раздел ОВ (отопление и вентиляция) — описывает изменения в системе отопления, батареях, вентиляции. Особенно важно для квартир с газом.
• Раздел ПЗ (пояснительная записка) — даёт описание проекта, объясняет, почему и как выполняются работы, какие нормы учтены. Это своего рода «сопроводительное письмо» для согласующих органов.
• Раздел ТХ (технология) — регламентирует порядок производства работ, чтобы их можно было выполнить безопасно и в срок.
• Раздел ЭО (электроосвещение и электроснабжение) — описывает изменения в электропроводке, розетках, освещении. Особенно важно при переносе кухни, стиральных машин или оборудования с высоким энергопотреблением.

Дополнительно проектировщик прикладывает выписку СРО проектировщиков — без неё проект просто не примут.

Зачем всё это? Чтобы согласующие органы видели, что квартира остаётся безопасной, а изменения не нарушают нормы. Это защита и для вас: если проект разработан грамотно, его легко согласовать и вы не попадёте на переделки или штрафы.

Проект перепланировки разрабатывают специализированные организации, состоящие в проектной СРО (саморегулируемой организации).

В составе команды обычно работают:

• архитекторы — продумывают функциональность и эстетику пространства
• инженеры-конструкторы — отвечают за безопасность несущих конструкций
• инженеры ВК, ОВ, ЭО — считают коммуникации (вода, вентиляция, электричество)
• проектировщики-технологи — составляют технологические разделы.

Проектировщик несёт ответственность за:

• точность обмеров и расчётов, особенно по несущим конструкциям;
• соответствие проекта действующим нормам;
• полноту документации для подачи.

Как понять, что перед вами надёжная организация?

✅ Компания – действующий член СРО проектировщиков. Например, мы состоим в такой саморегулируемой организации, и это легко проверить.

✅ У разработчика проекта есть опыт согласования — важно не только сделать проект, но и довести его до утверждения. Мы работаем с 2017-го года и точно знаем, какой проект перепланировки согласовать в Петербурге можно, а какой – нет. Берёмся за работу, когда уверены в положительном результате на 100%.

✅ Вам сразу озвучивают, что входит в пакет: обмеры, разработка, сопровождение.

Важно: проект нельзя заказать у «дешёвых чертёжников» без СРО. Такой документ не примут. Рекомендуем сразу обращаться к тем, кто делает «под ключ» — проект и согласование в МВК вашего района СПб.

1️⃣ Выезд инженера и обмеры помещения

Всё начинается с точных замеров. Специалист приезжает на объект, чтобы зафиксировать реальное состояние квартиры — это важно, потому что планы ПИБ часто отличаются от факта.

2️⃣ Разработка проектной документации

На основе обмеров и ваших идей проектировщики готовят чертежи и разделы проекта: архитектуру, конструкции, коммуникации, пояснительную записку и пр. Здесь важно, чтобы проект не только отражал желания собственника, но и соответствовал СНиП, СП и Жилищному кодексу.

3️⃣ Согласование с вами

Готовый проект обсуждается с заказчиком: проверяются перепланировочные решения, уточняются нюансы. Это момент, когда можно вносить последние правки без риска переделок после подачи.

4️⃣ Подача документов в согласующие органы (МВК)

После утверждения проект с комплектом документов (техпаспорт, заявление, согласия) подаётся в межведомственную комиссию или районную администрацию.

5️⃣ Рассмотрение и одобрение

Сроки зависят от сложности проекта и типа дома (с газом, без газа, новостройка, старый фонд), но обычно рассмотрение занимает 4-6 месяцев. 

6️⃣ Получение разрешения

Если всё в порядке, вы получаете официальное разрешение на перепланировку квартиры. После окончания ремонтных работ нужно будет вызвать представителя МВК для проверки того, что перепланировка соответствует проекту.

Даже при обращении к специалистам важно понимать, где чаще всего случаются ошибки. Это поможет вам контролировать процесс и избежать переделок.

1️⃣ Неполный пакет документов

Забывают приложить техническое заключение, выписку СРО, согласие собственников или заключение МЧС/КГА. Без них комиссия отклонит проект.

2️⃣ Ошибки в проектной части

Проект делают дизайнеры, не включают необходимые разделы (например, вентиляцию или водоснабжение), ошибаются в расчетах нагрузок. В итоге — отказ в рассмотрении проекта.

3️⃣ Нарушение безопасности

Удаляют противопожарные простенки, трогают несущие стены, недоучитывают нагрузки или вентиляцию. Это не только опасно, но и грозит штрафами.

4️⃣ Игнорирование типа дома

В памятниках архитектуры нужен проект с согласованием КГИОП, а в газифицированных домах — техусловия от ПетербургГаз. Без этого — отказ.

5️⃣ Отклонения во время работ

На практике часто меняют проект на ходу: например, не ставят предусмотренную перегородку или самовольно переносят газовое оборудование. Это фиксируется при приёмке и ведёт к новым расходам.

6️⃣ Необновление документов

После завершения работ многие забывают обновить техпаспорт ПИБ и ЕГРН. В итоге при продаже квартиры всплывают проблемы — и сделка срывается.

Цена проекта перепланировки складывается из нескольких факторов:

Сложность изменений
Простое расширение проёма стоит дешевле, чем перенос мокрой зоны или объединение помещений.

Наличие газа и инженерных изменений
Любые работы с газовым оборудованием или вентиляцией увеличивают смету.

Объем изменений
Перепланировка одной комнаты — это один ценник, а полное изменение плана квартиры — совсем другой.

Тип дома и конструкций
В домах с деревянными перекрытиями потребуется техобследование, а памятники архитектуры — отдельное согласование.

• Панельные дома
  Почти все стены — несущие, а значит, любое изменение проёма или демонтаж — это зона риска. Нужны точные расчеты и усиления.

• Кирпичные дома
  Дают больше свободы: ненесущие перегородки можно демонтировать, но проектировщик обязан проверить нагрузку и учесть особенности конструкции.

• Сталинки и старый фонд
  Часто встречаются деревянные перекрытия, нужен тщательный расчёт и согласование с КГИОП, если дом является памятником архитектуры.

• Новостройки
  Проекты требуют согласования не только в МВК, но и с управляющей компанией, по требованию МВК.

• Дома с газом
  Особая зона внимания — обязательны техусловия от ПетербургГаз и проект с учётом всех газовых коммуникаций.

Цена разработки проекта перепланировки в Санкт-Петербурге от 20 тыс. руб.

Отсутствие проекта перепланировки – это не экономия, это высокая вероятность привлечения к  административной ответственности:

• Штрафы и предписания
  Если изменения выявят при проверке (например, при продаже квартиры или по жалобе соседей), можно получить штраф от 2 000 до 2 500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ) и предписание вернуть всё «как было».
• Отказ в регистрации сделки
  При продаже, дарении, оформлении наследства с несогласованной перепланировкой Росреестр может отказать в регистрации. Придётся сначала узаконить работы, а это — время и деньги.
• Риск судебного постановления восстановить планировку
  Если перепланировка признана незаконной и не подлежащей согласованию, придётся возвращать квартиру в исходное состояние.
• Снижение стоимости жилья
  Покупатели, банки и риэлторы боятся квартир с самовольными перепланировками. Банки сделку не одобрят. А если продавать “только за наличные”, покупатель может снизить цену “на согласование проекта”.
• Риск для соседей и безопасности
  Перепланировка без проекта (особенно с несущими стенами, газом, вентиляцией) – угроза безопасности не только вашей квартире, но и всему дому. Здесь возможны серьёзные санкции — вплоть до уголовной ответственности.
• Проблемы с УК и ТСЖ
  Управляющая компания может отказать в обслуживании или потребовать вернуть всё в прежнее состояние.

К нам обратился владелец квартиры. Когда-то он объединил кухню с гостиной в панельном доме. При продаже покупатель запросил справку о планировке — и сделка застопорилась. Мы помогли: разработали проект и согласовали его в МВК. Квартиру наш клиент продал, правда, на 5 месяцев позже. Ровно столько длилось узаконивание проекта перепланировки в его случае.

Подведём итог: проект перепланировки — это не формальность, а ваш билет к безопасным и законным изменениям в квартире. Он защищает вас от штрафов, судебных разбирательств и срыва сделок. Главное — доверить подготовку проекта профессионалам с опытом и выпиской СРО.

Хотите понять, нужен ли вам проект перепланировки и если да, то сколько он будет стоить? Получите бесплатную консультацию с разбором вашей ситуации.
.